李宇嘉:如何拯救房地产?
近期,业内出现一种空前的情绪,不知道未来的出路在哪里。有专家提了建议,我也和大家探讨一下,问题在哪?该怎么救?
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很多朋友问我,房地产这么低迷,政府不着急吗?为什么不大力度地救市呢?其实,比你还着急。救市,也不可谓不用力。
(资料图片仅供参考)
先看被认为最有效的手段——“放水”
今年以来,广义货币(M2)增速、社会融资规模增量、新增贷款都强于去年同期,2月M2增速甚至创下7年新高。今年1-4月,M2平均增速达到12.65%,为2017年以来同期最高。
2013年3月,M2余额突破100万亿元,疫情之初的2020年1月,M2突破200万亿元;今年4月达到281万亿,300万亿就在眼前,“货币放水”够意思了吧!再看房贷利率,目前首套和二套房贷利率分别为4.30%和4.90%,为历史最低值,40个城市房贷利率低于4%。
放在几年前,这么大剂量、这么低利率的货币强度投放下去,百姓早就坐不住了,担心自己的钞票发毛,搬着小板凳就冲到售楼处了。但现在,老百姓存钱的速度,比印钞的速度还快。
4月20日,深圳取消二手房参考价了。照理说,深圳人最爱加杠杆买房了,放开了杠杆限制,应该能迎来购房的小高潮。但恰恰相反,深圳居民义无反顾地提前还贷。说明了什么?
再看调控政策!
去年以来,除一线城市和热点城市核心区,限购、限售等都放开了。信贷方面,普遍实施“认房不认贷”,鼓励改善需求。有人说,一线城市没放开呀!如果年轻人“买房无望”的一线城市,也退出限购、限贷,想买几套买几套,你把“房住不炒”置于何地?年轻人的希望在哪?
发展是执政兴国的第一要务。从国家来看,对“支柱产业”定位的强调,可谓史无前例,目的就是为了地产能稳定发展;从地方来看,搞活房地产的愿望,比谁都强烈。但问题是,政策刺激了一年多了,力度不可谓不大,但需求日渐疲软,到底为什么?搞清楚问题的症结,才是关键!
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显然,传统的政策空间见顶了,政策的边际效果明显下降。如果还在需求端上“打转转”,以为政策刺激下,楼市就会复苏,就会回到过去十年那种火热的场面,无异于刻舟求剑。
为什么这么说呢?
简单来讲,我们必须要告别一个时代了。即,高举高打的,一哄而上的,基于财富效应或财富自由的,杠杆加持下的“全民买房”时代,要结束了。
这个时代的结束,有几个催化剂:
一是,地产、金融、互联网为代表的虚拟行业,过去二十多年的“镀金时代”,结束了,或者说“躺着吃肉”的时代结束了,加上压缩政府开支及公职人员降薪,有支付能力的购买力,迅速褪去。
二是,过去十几年繁荣,让新中产们(近5年进入社会)将非经常性收入,当作了经常性收入、可持续性收入,敢于贸然加杠杆(包括买房、买车、创业),多生了几个小孩。当上面讲的那些行业“镀金时代”永久性结束,中产们“跟着吃肉”的幸运没有了,购买力也消失了!
三是,长期重视投资,数字绩效,对需求侧的劳动者保障不充分,遭遇困难时的直补很有限,而地产等行业消退,普通百姓“喝汤红利”(别人吃肉)也迅速褪去,中低端购买力严重不足。
这导致一个结果就是,一旦收入下行,预期下行,自然的反应救市,“但求自保,节俭过日”。
四是,微观群体资产负债表衰退。由于前期消费透支、加杠杆严重,导致内需严重不足,在外部贸易环境迅速恶化的情况下,我们的实体产能严重过剩,经济屡提不振的根源在这里。
如果还延续传统的“放水刺激”、国家进场兜底,这种扭曲的局面愈加严重,经济积重难返。显然,国家看到了这一点,当断则断,不破不立,长痛不如短痛,坚定地挥别地产依赖。
或者说,只有挥别地产,振兴内需、振兴人口,避免中等收入陷阱,还有希望,否则积重难返。
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上面的一二三四,分布从高收入、中等收入、低收入人群,以及从政府等角度,看楼市的局面。
下面,我们用数据说话:
根据央行的统计,2019年,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占58.4%,有两套住房的占比31.0%,有三套及以上住房的占比10.5%,户均拥有住房1.5套。总量上,房子早就过剩了,不过结构性的不足很明显,比如珠三角住房自有率只有40%。
打工人,特别是年轻人、新市民,规模上有3-4亿人,基本没有房。前几年买房的人们,现在到了换房的时候了。返乡的农民工、新增农业进城人口,也有需求。另外,只要房价上涨了,投资需求又回来了。这么说,需求潜力不可谓不大,这也是过去楼市繁荣一直在讲的故事。
现在,这个故事,讲不下去了!
来源:《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》
上面这张图说明,反映了几个很残酷的现实:
一是,没有房的人,也没有金融资产(比如储蓄),绝对数量很大(比如珠三角4000多万主要住在城中村的打工人)。尽管没有房贷,但生活压力大,负债也不轻松。其中就包括每月收入不超过1000元的6亿人,也包括3-4亿新市民,尽管落脚城市,但和商品房没有关系了;
二是,有房一族,尽管实现了住房梦,但房贷压力大,特别是已买房的刚需,压力更大,平均要拿出收入的1/3以上还房贷,金融资产负债率高达101.5%。除了房子,并没有其他资产。主要是25-35岁的中青年家庭,他们的户均债务规模、资产负债率、债务收入比高于其他家庭;
三是,有多套房的,不仅负债率低,房贷压力也小(月偿债收入比很低),而且除了房产以外,还有其他金融资产。
如果上面的图,还不是很清晰的话,请看下面的表:
资产规模越低,尽管负债参与率低,但有负债家庭的资产负债率高。显然,要么无资产无负债,一旦负了债,债务压力就很大。中产人群大多数都有负债,负债压力也大。资产规模大的人群,尽管负债的占比也大,但债务压力很小,每月花在还债上的钱,可以忽略不计。
其实,这个分化的道理,大家都明白,拿数据出来说话,更形象一点,那就是:
低收入的,大概有3亿左右(不包括农村居民),他们买不起房,也租不起;
中等收入的,大概有2亿人群,正在疲于还房贷,应对小孩教育、生活开支等高成本的压力;
真正富裕的,不到一亿。
过去,高收入的资产配置需求,中等收入的上车需求,已上车的改善需求,推动了楼市20多年的繁荣。现在,高收入人群减配地产,招行和贝恩资本的数据显示,2017-2019年,高收入增配地产(+5%),2019-2021年则减配地产(-11%),近期沪深豪宅挂牌增加,加剧了这一局面。
那么,谁在维持当下的市场需求呢?
除了一少部分刚需外,就是能换得起房的改善需求:
表:苏杭新房总价成交结构
即便是刚需集中的京沪,也是如此:
注:红色为2023年1-4月的数据,深蓝色为2022年1-4月的数据
有什么需求,就有什么供给。中心区改善盘去化得好,开发商就抢这类地块,近期中心区地块卖得好,也是这个原因。但这个群体规模太小了,大多数中低收入人群,特别是已经进城的3-4亿新市民,以及新中产,正在被商品房抛弃,地产规模不断萎缩,这是当前楼市的困境。
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过去几十年,我们经济和地产一样,一直都很顺,没有经历过完整的下行周期,1998年、2008年、2014年、2020年,几次要调整,但都很快就反弹了。靠什么反弹呢?就是需求端不断地刺激,通过各种城镇化概念、区域规划,金融放水、政策松绑。从源头的地方政府开始,传导至金融机构,开发商,上下游,购房者,一起加杠杆,创造了持续20年的空前繁荣。
当前,楼市需求不足吗?恰恰不是,而是消费过度、超前、透支的问题,是负债累累的问题,是无力再消费的问题。
站在当下,楼市的主要矛盾有三个:
一是,产能过剩和有效需求不足的矛盾;
二是,无效供应、高成本供应和需求不匹配的矛盾;
三是,金融属性凸显与民生需求错位的矛盾。
怎么解决呢?
按照某些专家的建议,大放水,来个棚改2.0,去库存2.0。但有没有想过,这将是什么后果?内卷越来越严重,内需越来越弱,人口继续减少,贫富差距越来越大,转型渐行渐远。
中等收入陷阱,就在前方!
楼市过去几十年太顺了,包括地方政府、金融机构、开发商、投资客,以及一众食利阶层,可谓“躺着赚钱”。过惯了好日子,不愿过一天苦日子,一有下跌就哭爹喊娘,媒体端充满了“卖惨”的调调。其中,有的是“带货”的,有的是资产折价“肉疼”的,简直坏透了。
放水救市(比如国家队进场兜底),救了谁?心里还没底吗?过去几轮货币宽松,谁是最大得利者,你没数吗?谁来买单,一定是全社会买单,具体来说就是,普通百姓和广大纳税人。
那到底怎么办?
首先,要把各地政府心太急,太急于出成绩的毛病改改。
硬要快出成绩,恨不得房地产马上腾飞起来,恨不得一个季度招商引资就上台阶,半年就有一批企业投产,一年就大见成效。过去这么干,那是有空间,可以透支,现在可以吗?不行。必须要经历调整,将坏的市场经济出清。
这不是以谁的意志为转移。
其次,仍受阵痛,休养生息!
一方面,要给居民端让利,比如发特别国债,静待居民资产负债表的修复;另一方面,要让房地产渐进调整、渐进去泡沫,让供给端与新市民和年轻人、新中产人群等重新匹配起来,这是唯一出路。
再次,开启住房供给结构的大调整。
一是,夯实保租房的“增量供应”(而不是存量认定),地方要拿出好地块来建设保租房,加快推动中心区城中村品质提升;二是,推动租购渐进同权、同享,降低新市民、年轻人在城市扎根的成本,恢复劳动力和家庭再生产。
也就是,不要让房子成为沉重的负担,让年轻人有能力消费,敢于消费;生育养育小孩方面,没有后顾之忧。
最后,全面砍掉尾大不掉的成本。
过去20年,房地产繁荣,供地、开发、交易和二次交易等链条上,积累了一大批食利阶层,雁过拔毛。二手房带押过户,迟迟无法大面积落地,原因在此。
至于大呼小叫金融风险,我认为,若放水救市,一定会酝酿一个更大的泡沫,够金融机构喝一壶。当下,应该当断则断。正规金融以内的,有房产抵押,一般百姓没有断供的习惯,风险没那么大;正规金融以外的,主要是违规加杠杆的,风险自担,自有人会承担损失。
至于大呼小叫财政风险,我认为,放水救市,即便救得了当下等米下锅的地方,还能救得了未来吗?估计,不用过两年,等卖地发工资的问题又来了,而且尾大不掉。土地财政的另一面,就是地方的债务、尾大不掉的准政府机构,卖地越多,债务问题越严重、越乱,准政府机构越是尾大不掉。怎么办?保住基层运转,隐性债务自己承担,对城投债,已是这种态度了。
两害相权取其轻,何去何从,一目了然。